전세계약 후 가입 가능? 전세보증보험 가입시기, 조건과 서류!

 

아직도 기승을 부리고 있는 전세사기 여파로 '전세보증금 반환보증'은 전세계약 시 필수가 됐다.

전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 세입자에게 전세금을 대신 돌려주는 보험을 말한다.


신규 전세계약의 경우 대부분 전세보증금반환보증에 가입하고 있지만, 갱신 전세계약은 그렇지 않은 경우가 있다.

만약 초기계약 당시 보증보험에 가입하지 않았다면 어떻게 해야할까?
결론부터 말하자면, 갱신 전세계약도 전세보증보험에 가입할 수 있다!

전세보증보험 가입을 위해 집주인 동의를 받을 필요도 없다.
세입자가 HUG 등을 통해 가입 후 그 사실을 임대인에게 통보하면 된다.

단, 조건이 있다.
갱신 전세계약 상태인 경우 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전에만 가입할 수 있다.

또 전세계약서상 계약기간이 1년 이상이고, 보증금이 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하여야 한다.

여기에 초기 계약 당시 공인중개사를 통해 전세를 계약한 경우에만 가능하니, 이 역시 확인하는 게 좋다.
부동산 플랫폼 등을 통해 중개비를 아끼려 직거래로 계약한 경우에는 가입할 수 없다는 의미다.

갱신 계약 시에는 공인중개사를 통해 계약하지 않아도 된다.

보증보험을 가입하려는 시기에 전세보다 매매가 낮을 경우에도 가입할 수 없다.
임대인의 부동산을 매각해도 임차인에게 대신 돌려준 대금을 회수할 수 없어 보증기관이 손해를 보기 때문이다.

만일 다음달 전세재계약을 앞둔 세금자이고 재계약 때 현재 이용중인 전세자금대출 만기 연장을 신청해야 하는 상황이라면?!

계약기간 중간에 집주인이 변경돼서 대출 만기를 연장하려면 새 집주인과 계약서를 다시 써야 하는데, 현재 새 집주인이 구치소에 있다면.. 집주인의 부모님과는 연락이 되고, 이런 상황 속에서는 어떻게 해야 하는걸까?!

이럴 때는 전세 계약을 반드시 집주인과 할 필요는 없다. 
집주인이 외국에 있거나, 피치 못할 사정으로 계약 당일 일정을 비울 수 없을 때 대리인과 계약하는 경우가 꽤 많다.

대리인은 집주인으로부터 전세 계약을 대신 체결할 권리인 위임장을 받은 사람에 한정된다. 위 사례의 경우 새 집주인의 부모님이 새 집주인으로부터 위임장을 받은 후 전세 계약을 체결할 수 있다.

대리인과의 전세 계약은 어떻게 진행하면 되는걸까?! 대리인과의 전세 계약을 진행할 때 꼭 필요한 서류가 있다. 

우선 대리인은 집주인의 위임장과 인감증명서(발급 3개월 이내), 신분증 사본을 가지고 와야 한다. 최근에는 인감증명서 대신 본인서명사실확인서(발급 3개월 이내)를 활용하기도 한다.

대리인은 본인의 신분증도 지참해야 한다. 집주인과 대리인이 가족 관계일 경우 가족관계증명서를 요구하는 경우도 있다.

대출 만기 연장 신청은 언제쯤 하는 게 좋을까?1

전세자금 대출 연장 심사는 일반 신용대출이나 주택담보대출보다 기간이 더 오래 걸린다. 신청인의 신용도를 확인하고, 집주인의 동의 등 추가 절차가 필요하기 때문이다. 

따라서 만기 시점으로부터 최소 한 달 정도는 여유를 두고 연장 신청을 하는 것이 좋다.

최초 전세 계약과 재계약 시점의 집주인이 같다면, 이런 상황에서도 계약서를 다시 써야 할까?!


보증금에 변동이 없다면, 기존 계약서를 그대로 활용해도 문제는 없다. 다만, 보증금이 오르거나 내리는 등 계약 조건이 변경될 때는 계약서를 다시 써야 한다. 

이때 공인중개사를 통해 계약서를 작성할 필요는 없다. 통상 은행에서 전세자금대출을 내줄 때는 보증기관의 보증을 담보로 한다. 이때 보증기관에서는 ‘공인중개사의 서명 및 날인이 찍힌 임대차계약서’를 요구한다. 전세 계약의 진위를 확인해야 하기 때문이다.

하지만 전세 계약 연장의 경우 기존 전세 계약을 체결할 당시 보증받은 이력이 남아 있다. 공인중개사의 서명 및 날인이 찍힌 임대차계약서가 굳이 필요하지 않다는 뜻! 따라서 임대인과 임차인이 직접 법무부의 ‘주택임대차표준계약서’를 활용해 재계약을 진행할 수 있다.

전세보증보험에 가입한 상태이고 보증금 변동 없이 재계약을 하기로 했는데, 보증보험도 별도의 조치가 필요할까?!

이 경우도 마찬가지! 별도의 연장 신청을 해야 한다. 
전세보증보험은 임대차 계약 만료 한 달 전부터 최초 보증보험을 발급받은 은행 또는 보증기관을 통해 갱신할 수 있다. 필요한 서류는 기관에 따라 다른 만큼 사전에 연락해 보는 것이 좋다.