전세 재계약시 주의할 점! (계약서, 우선변제권, 전세보증금반환보증)

 

 

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봄 이사철이 돌아오면서 집주인과 세입자 간 전월세 재계약을 두고 신경이 날카로운 건 여전하다. 아직도 전세사기가 기승을 부리고 있기 때문이다. 보증금 증액이냐 감액이냐에 대해서도 끊임없는 논쟁거리 중 하나인 셈!

임대차제도는 사회 여건에 따라 임대인과 세입자 간 상황이 달라진다. 집값과 함께 전셋값이 오를 때는 임대인은 자산을 높일 수 있지만, 요즘처럼 임대료가 하락하면 세입자 걱정은 줄어든다.

그렇다고 세입자가 연장 계약서를 소홀히 작성했을 때는 크게 후회하는 일이 발생할 수 있다.

이를 예방하기 위한 주의사항 세 가지를 알아보자!

 

첫 번째는 ‘특약 사항’. 새로운 계약서 공란에 특약 사항을 다음과 같이 넣어야 한다.

‘본 계약은 기존 임대차계약(일자)에서 보증금을 ~에서 ~로 감액한 뒤 2년간 연장하는 계약이며, 기존 임대차계약 효력은 그대로 유지한다’라고 작성한다. 그리고 임대인과 임차인은 서명 날인을 한다. 이때 기존 계약서와 똑같은 인장을 사용하는 게 보증금을 지키는 데 유리하다.

만약 이 내용을 넣지 않아 새로운 계약으로 인정되는 경우에는 경매로 넘어갔을 때 우선순위에서 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.

 

두 번째는 동 행정복지센터에서 증명하는 ‘확정일자를 받지 않아도 된다’ 라는 것.

처음 이사해 들어가는 월세나 전세일 경우에는 확정일자를 꼭 받아야 한다. 하지만 거주하는 집에서 계속 살기 위해 전세금을 감액하고 재계약할 때는 기존 확정일자를 그대로 유지하는 것이 보증금을 지키는 방법이다.

물론 보증금을 올려서 계약을 연장할 때는 이와는 반대로 확정일자를 받아야 증가한 금액을 보호받는다. 이때 기존 계약서도 함께 보관한다.

 

세 번째는 ‘보증보험을 꼭 들어라’. 일부 세입자들은 보증료를 아끼려고 가입을 꺼리는 사례가 있다.

하지만 비용을 아끼려다 전 재산을 날리는 경우가 종종 발생한다. 누구에게나 일어나지는 않는 일이지만 자신에게 이런 일이 벌어졌을 때는 이미 늦다고 보면 된다.

 

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그러면 어떠한 방법이 좋을까?! 우선 거주하려는 주택에 대해 보증보험사에 보증 가능한 금액이 어느 정도인지를 사전에 문의하는 일이 필요하다. 이를 확인한 후 계약하는 것이 가장 안전한 방법인 셈.

특히 아파트가 아닌 빌라와 원룸일 경우에 특히 신경 써야 할 일인데, 이를 소홀히 하면 얼마 전 ‘빌라 전세 사기’로 우리 사회에 엄청난 파문을 일으킨 사건의 피해자가 될 수도 있기 때문에 신중을 기해야 한다.

여기서 잠깐! 전세 재계약시 더 알아야 할 용어가 있다. 이번 기회에 한번 제대로 이해하고 넘어가도록 하자!



*우선변제권?

우선변제권이란 임대차 계약서에 확정일자를 갖추는 경우 날짜의 선후를 따져 후순위 권리자, 날짜가 늦은 다른 채권자보다 우선하여 보증금 등을 반환 받을 수 있는 권리를 의미한다. 즉, 권리 성립의 선후 관계를 따져 그 순위에 맞게 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 뜻한다.

*전세보증금 반환보증

전세보증금반환보증은 전세 계약 종료 후 임차인이 임대인에게 받아야 하는 전세보증금을 보증기관이 우선 반환하고 임대인에게 구상권을 청구하는 제도를 말한다. 최근 전세 사기 사건이 급증하면서 피해를 예방하기 위한 대안으로 거론된다.

 

 

 

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