전세보증금반환소송 보증금 돌려받기 위한 수단! 제소전 화해 신청

 

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서울 강서구 화곡동, 인천 미추홀구, 경기 수원시 등 수도권에 이어 대전에서도 전세 사기가 기승을 부리고 있다.

정부 부처의 합동 단속에도 전셋값이 저렴한 빌라와 오피스텔에 거주하는 20·30세대가 전세 사기의 주 타깃으로 떠오른 셈이다. 전세 사기 수법이 다양해져 젊은 층의 피해가 더 늘어날 것이라는 우려 또한 나오고 있다.

12일 국토교통부에 따르면 지난달 지방자치단체가 접수한 전세 사기 피해는 1212건이었다. 피해 신청을 받기 시작한 지난 6월(4173건) 이후 누적 기준 1만 건(1만543건)을 넘어섰다.

지자체가 접수한 피해는 자체 조사를 거쳐 국토부로 이관한 뒤 전세 사기 피해지원위원회 심의를 거쳐 최종 확정된다. 9월까지 피해자로 확정된 6063건을 분석한 결과, 인천(25.4%) 서울(23.8%) 경기(17.2%) 등 수도권 비중이 66.4%에 달했다.

주택 유형별로는 다세대주택(32.2%) 오피스텔(26.2%) 다가구주택(11.3%) 등 비아파트가 전체의 69.7%였다. 연령별로는 20대(21.5%)와 30대(48.2%)가 약 70%를 차지했다. 임차 보증금은 2억원 이하가 80%로 가장 많았다. 사회 초년생의 소액 보증금이 전세 사기의 집중 표적이 됐다는 분석이다. 윤석열 대통령이 지난달 30일 “전세 사기는 미래세대를 약탈하는 악질적 범죄”라고 규정한 이유다.

전세 사기 유형도 다양해지고 있다. 빌라를 대상으로 전셋값을 매매가보다 더 올려 받는 ‘무자본 갭투기’는 물론 집주인이 다가구주택의 선순위 보증금 규모를 속이는 방식도 등장했다.

법무부와 국토부, 경찰청은 최근 “범정부 역량을 결집해 엄정한 단속을 기한 없이 지속하겠다”고 발표한 뒤 단속과 처벌을 강화하고 있다.

전세사기가 전국적으로 기승을 부리는 것은 정보 비대칭 영향이 크다. 전세사기범은 대부분 세금 체납, 근저당권 설정 등 중요한 정보를 교묘하게 숨기거나 속여서 세입자에게 작정하고 접근한다. “누구라도 전세사기의 피해자가 될 수 있다”는 말이 나오는 이유다.

12일 국토교통부에 따르면 전세사기 피해 사례로 인정된 6063건(9월 20일 기준) 가운데 ‘무자본 갭투기’(시세 사기) 유형이 2536건(41.8%)으로 가장 많았다. 신탁사기(7.3%), 대항력 악용(0.1%)이 뒤를 이었다. 무자본 갭투기는 매매가보다 비싼 금액에 전세 계약을 맺어 여러 주택을 매입한 뒤 모은 돈을 들고 잠적하는 유형이다. 앞서 서울 강서구 화곡동, 수원 등에서 많이 발생했다. 신축 빌라는 실거래가 이뤄지지 않아 시세가 불분명하다는 점을 악용한 것이다.

최근엔 대전에서 다가구주택을 대상으로 한 전세사기가 늘고 있다. 다가구주택은 소유자가 한 명인 집 한 채에 다수의 방이 있는 구조다. 여러 개의 방에 각기 임대차계약을 맺을 수 있다. 전세사기범은 앞서 계약한 선순위 보증금 규모를 속여 전세 계약을 맺는다. 뒤늦게 계약한 세입자는 먼저 계약한 세입자보다 근저당권이 후순위기 때문에 보증금을 돌려받지 못한다.

예컨대 임대인이 대출 3억원에 자기 돈 5억원을 보태 18개 원룸이 있는 시세 8억원의 다가구주택을 매수한 뒤 전세보증금 5000만원씩 세입자를 받으면 현금 9억원을 확보하게 된다. 매입할 때 쓴 5억원을 빼고 남은 4억원으로 다가구주택을 추가로 매입한다. 세입자 돈으로 자산을 불린 뒤 현금을 들고 잠적하는 유형이다. 3년 전부터 전세사기 경고 동영상을 제작한 유튜버 덕방연구소는 “다가구주택을 이런 방식으로 100채까지 확보한 사례도 있다”며 “대전에서 피해자가 1000명을 웃돌 수 있다”고 경고했다.

이처럼 전세사기는 전셋값이 하락하는 시기에 보증금의 최대 70~80%까지 대출이 가능한 구조와 전세를 끼고 집을 매입하는 갭투자가 맞물려 발생한다. 

 

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안타깝게도 전세보증보험에 가입하지 않은 피해 세대는 소송을 해서 받지 못하나 보증금을 돌려받아야 한다.
소송을 하면 판결이 나올 때까지 1~2년이라는 긴 시간이 걸리는 경우가 많다. 더불어 그 기간동안 소송을 위한 비용과 에너지를 써야 한다. 그렇다면 소송 이외 다른 방법이 없을까?!

소송을 걸기 전, 분쟁해결을 시도해볼 수 있는데 잉를 '제소전 화해'라고 말한다.

'제소전 화해'란 소송을 걸기 전에 화해를 원하는 사람이 제소전 화해를 신청하고, 상대방과 만나 지방법원의 단독 판사 앞에서 화해를 하는 것을 말한다. 판사 앞에서 화해를 하면, '화해조서'를 작성하게 된다.

화해조서는 소송해서 받는 '확정 판결'과 같은 효력을 지니고 있다. 그 뜻은 화해조서에서 약속한 대로 이행되지 않았을 때, 강제집행 절차를 밟을 수 있는 법적인 효력을 가진다는 것이다.

 

 

 

제소전 화해 신청 시 법무사 또는 변호사를 통해서 집주인을 상대로 제소전 화해를 신청할 수 있다.
제소전 화해를 신청할 시, 법원은 집주인과 세입자가 판사 앞에서 만나 화해를 하는 날(화해기일)을 정해준다.

이때 만나서 집주인과 세입자가 화해하고, 화해조서를 작성한 뒤 조서 내용대로 이행하기로 약속한다.

화해조서를 썼는 데도 기한 내에 보증금을 돌려주지 않는다면, 집주인 명의 부동산이나 주식 등을 압류하는 절차를 밟을 수 있다.

하지만 집주인이 제소전 화해에 동의하지 않을 수 있고, 화해기일에 법원에 나오지 않을 수도 있다. 따라서 제소전 화해가 성립되지 않았을 경우에는 임대차계약 만료 이후 세입자는 가압류 및 가처분 신청 등 소송을 준비해야 한다.

 

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