역전세 막기 위해 대출규제완화, 전세보증금 반환대출 급증!

 

 

 

역전세와 전세사기 등 혼란 속에서 전세 계약을 걱정하는 임차인들이 많은 듯 하다.

보증금을 돌려받지 못하는 임차인, 세입자를 구하지 못하는 임대인도 늘어나고 있어 전세보증금 미반환 사고도 계속 늘고 있다.

주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황을 '역전세난'이라고 한다.

이럴 때 집주인이 전세보증금 하락분을 세입자에게 돌려줄 수 없을 때, 은행 대출을 활용해 보증금을 마련할 수 있다.

"전세보증금 반환대출"을 이용하는 방법이 있는데, 크게 '세입자 퇴거 조건부 전세반환대출(전세퇴거자금대출)'과 '임차보증금 반환자금대출' 두 가지로 나뉜다.

전세퇴금자거대출은 퇴거 예정인 임차인에게 보증금을 반환하려는 임대인이 신청 가능하다.

시중은행을 포함한 모든 일반은행에서 임차인이 퇴거하기 2개월 전부터 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR), 총부채상환비율(DTI)에 맞춰 범위 내의 임차보증금을 최대 40년까지 대출받을 수 있다고 한다.

 

 

 

다음으로 임차보증금 반환대출은 임대차 계약이 만료됐거나 2년 경과 시점에서 합의에 따라 계약이 해지된 경우, 임대인과 임차인이 함께 국민은행, 기업은행, 하나은행, 수협은행, 광주은행의 영업점을 방문해 신청할 수 있다.

계약 만료일이나 계약 해지 전후 3개월 이내에서 1억원 이하의 금액을 최장 2년까지 대출받을 수 있다고 한다. 대출일로부터 최장 4년 이내 기한 연장이 가능하다고 한다.

추가로 1주택자이고 주택 시세가 9억원 미만일 경우 특례보금자리론을 가장 우선적으로 고려해볼 수 있다. 금리가 낮을 뿐만 아니라 DSR 규제를 적용받지 않고 50년 이내 5억원 이하로 대출이 가능, 원금 상환 시 추가 발생 비용을 최대한 줄일 수 있어 효과적인 방안이 될 것이다.

지난 7월 정부에서는 역전세 피해를 막기 위해 전세금 반환용도의 은행 대출 규제를 한시적으로 완화한다고 발표했다.

23년 7월 3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중, 24년 7월 31일까지 임대차 계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인을 대상으로 대출한도를 개인은 DSR 40% 적용을 제외하고 DTI 60%만 적용, 임대사업자의 경우 RTI 1.25(비규제)~1.5배(규제)에서 1.0배로 완화한다.

 

대출금액 역시 전세금 차액지원을 원칙으로 하되, 필요시 전세금 전액대출 후 1년 내 후속세입자 계약시 전세보증금으로 대출금 우선상환, 해당주택 집주인 입주 시 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인 등을 통해 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원 가능하다.                                 

지난 8월 31일에는 임대인도 신청하고 각입할 수 있는 '특례 전세금반환보증보험' 상품이 출시되었다.
지금까지 세입자는 전세보증금 반환보증 신청이 가능했으나, 임대인은 법상 근거가 없어 신청할 수 없었다.

이번 규제가 완화되면서 반환대출을 받은 임대인은 특례전세금반환보증보험 상품에 반드시 가입하도록 규정되었다.

특례반환보증은 보증 3사 HUG, SGI, HF에서 모두 가입 가능하며 반환보증에 가입된 주택의 임차인은 임대차계약기간 종료 후에 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 보증기관으로부터 보증금을 대신 지급받을 수 있다.

규제가 완화된 전세보증금 반환대출, 특례전세금 반환보증을 이용함으로써 임대인은 후속 세입자를 더 빨리 구할 수 있으며 후속 세입자는 전세보증금 미반환 걱정을 덜어낼 수 있을 것이다.

역전세 반환대출 규제완화와 특례반환보증으로 역전세 피해로 곤란했던 임대인, 임차인, 후속 임차인까지!
안정의 상징, 보금자리 주거 고민이 차차 해결되길 바란다.